پایگاه خبری عصر همگرایی: داود بیگی‌نژاد در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایلنا، درباره عقب‌ماندگی قیمت مسکن از تورم عمومی اظهار داشت: مقایسه مستقیم بازار مسکن با سایر بازارها ممکن است ما را از هدف اصلی، به این معنا که خارج کردن مسکن از موضوع سرمایه‌ای و توجه به کارکرد اصلی آن، دور کند. با این حال، واقعیت این است که قیمت مسکن در بسیاری از دوره‌ها نسبت به تورم و تحولات سایر بازارهای اقتصادی با تأخیر حرکت کرده است.
وی افزود: بازار مسکن بازاری مستقل است، اما از سایر بازارها تأثیر می‌پذیرد. با این حال، نمی‌توان گفت چون قیمت‌ها در بازارهای دیگر افزایش یافته، قیمت مسکن نیز الزاماً باید به همان میزان افزایش پیدا کند. سایر بازارها ممکن است تحت تأثیر تحولات پیرامونی با نوسان یا حتی کاهش قیمت مواجه شوند، اما در بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمت‌ها، تعدیل قیمت‌ها به‌سادگی و با همان سرعت اتفاق نمی‌افتد.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: حتی اگر در سایر بازارها اتفاقات مثبتی رخ دهد و تورم یا قیمت‌ها کاهش پیدا کند، چسبندگی قیمت در بازار مسکن اجازه نمی‌دهد که این تغییرات به همان شکل و سرعت در این بازار منعکس شود. بنابراین، تحلیل وضعیت مسکن و پیش‌بینی قیمت‌ها نیازمند توجه به ویژگی‌های خاص این بازار است.
بیگی‌نژاد در پاسخ به این پرسش که آیا می‌توان مانند خودرو، قیمت مسکن را بر اساس نرخ دلار ارزش‌گذاری کرد، گفت: نمی‌توان درباره مسکن به همین سادگی اظهارنظر کرد؛ چراکه دوره ساخت یک واحد مسکونی، حتی در بهترین شرایط، حدود دو سال است. در این مدت، قیمت نهاده‌های ساختمانی و نرخ ارز ممکن است بارها تغییر کند و همین مسئله محاسبه قیمت تمام‌شده را پیچیده می‌کند.
وی افزود: برای ارزیابی قیمت یک واحد مسکونی باید مشخص باشد که ساخت آن از چه زمانی آغاز شده و در چه زمانی به پایان رسیده است. ممکن است عملیات فونداسیون یک ساختمان در شرایطی انجام شده باشد که نرخ دلار در سطح مشخصی قرار داشته، اما طبقات بعدی آن در دوره‌ای با نرخ ارز متفاوت ساخته شده باشند. از این رو، نمی‌توان با قطعیت گفت که یک واحد مسکونی عرضه‌شده در بازار، بر مبنای نرخ دلار در یک مقطع مشخص قیمت‌گذاری شده است.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تفاوت فرآیند ساخت مسکن و واردات خودرو تصریح کرد: در مورد خودرو، با توجه به زمان ورود کالا و میزان ارز مصرف‌شده برای واردات، امکان بررسی و محاسبه هزینه‌ها تا حدودی روشن‌تر است؛ اما در حوزه مسکن، به دلیل طولانی بودن فرآیند ساخت و تغییر شرایط اقتصادی در مراحل مختلف پروژه، موضوع پیچیدگی بیشتری دارد.
وی تأکید کرد: در ارزیابی کارشناسی یک واحد مسکونی باید مجموعه عوامل مؤثر بر ساخت و ارزش آن در نظر گرفته شود و نمی‌توان صرفاً با استناد به نرخ روز دلار، قیمت مسکن را تعیین کرد.
بیگی‌نژاد با هشدار نسبت به غیرقانونی بودن تسویه قراردادهای ملک با دلار و تتر تاکید کرد: قراردادهای ملکی باید در سامانه‌های خودنویس و کاتب ثبت شوند و در فرآیند ثبت این قراردادها، مبنای ثبت و تسویه باید وجه رایج کشور باشد. ثبت پرداخت‌های دلاری یا تتری در این سامانه‌ها به‌عنوان شیوه تسویه، با سازوکار ثبت ریالی معاملات همخوانی ندارد و اساسا این قرارداد ثبت نمی‌شود.
وی با اشاره به مشکلات این شیوه پرداخت در مراجع قضایی افزود: در صورت بروز اختلاف، اثبات پرداخت و تسویه معامله‌ای که وجه آن به‌صورت دلار یا تتر جابه‌جا شده، می‌تواند با دشواری همراه باشد. در چنین شرایطی، قاضی برای بررسی ادعای طرفین به دنبال شناسایی مسیر انتقال وجه و احراز پرداخت است؛ موضوعی که در پرداخت‌های مبتنی بر ارز خارجی یا رمزارز ممکن است قابلیت رصد نداشته باشد.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: بر اساس مقررات مورد اشاره در حوزه معاملات ملکی، قراردادهای اجاره و فروش باید در سامانه‌های مربوط ثبت و برای آن‌ها کد رهگیری دریافت شود. بنابراین، طرفین معامله باید به الزامات ثبت قرارداد و مستندسازی پرداخت‌ها توجه داشته باشند تا در صورت بروز اختلاف، امکان پیگیری حقوقی و قضایی فراهم باشد.
وی با تأکید بر اهمیت ثبت رسمی اطلاعات معامله و پرداخت‌ها خاطرنشان کرد: افرادی که تسویه معاملات ملکی را با دلار یا تتر انجام می‌دهند، باید نسبت به موضوعات‌عدم اثبات پرداخت و پیگیری اختلافات آگاه باشند.
بیگی‌نژاد همچنین با اشاره به امکان انجام معاملات ملکی از طریق تهاتر گفت: خریدوفروش ملک از طریق تهاتر، در صورت رعایت ضوابط قانونی، امکان‌پذیر است و چنانچه کالای مورد تهاتر دارای سند و قابلیت ارزیابی باشد، می‌توان معامله را بر این اساس انجام داد. تهاتر با کالاهای دارای سند و ارزش‌گذاری مشخص، با تسویه دلاری یا تتری تفاوت دارد و در صورت رعایت الزامات قانونی و ثبت صحیح قرارداد، می‌تواند به‌عنوان یکی از روش‌های انجام معامله مورد استفاده قرار گیرد. در حال حاضر هم قراردادهای ملک با تهاتر کالاهای دارای سند انجام می‌شود و مشکلی ندارد.