پایگاه خبری عصر همگرایی: بعد از یک جهش تا دو برابری قیمت مسکن در چند ماه گذشته و یک استراحت جزئی در بازار مسکن، نشانه های تغییر و تحول در این بازار به گونه ای هستند که رشد هزینه های ساخت به شدت در حال تاثیرگذاری بر قیمت نهایی مسکن هستند.
فعالان بازار مسکن می گویند که با بهتر شدن اوضاع جواز ساخت از سوی شهرداری ها می توان گفت که ساخت و ساز رونق خواهد گرفت. اما یک مساله اساسی وجود دارد و آن هم این است که رشد قیمت تمام شده ساخت قطعا بر قیمت نهایی مسکن در روزها و ماه های آینده تاثیر بسزایی خواهد گذاشت.
برخی از کارشناسان نیز با این تحلیل جدید بر این باور هستند که در یک ماه گذشته موج تازه‌ای از تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن تهران شده است؛ آن هم در شرایطی که قیمت دلاری خانه کاهش یافته و خطر جنگ همچنان پابرجاست.
قیمت دلاری مسکن نسبت به آن زمان حدود یک‌پنجم کاهش یافته و بخشی از خریداران، این فاصله را فرصتی برای ورود به بازار می‌دانند. اما یک مساله همچنان باقی است: در شرایطی که احتمال درگیری نظامی دوباره مطرح است، آیا خرید دارایی‌ای که فروش آن ممکن است ماه‌ها طول بکشد، تصمیم مناسبی است؟
حمید رضا محسنی کارشناس اقتصاد مسکن می گوید: سرمایه‌گذارانی که در تیرماه برای خرید آپارتمان در تهران اقدام کرده و قدرت کافی برای خرید نداشتند اکنون با شرایط متفاوتی روبه‌رو هستند. قیمت دلاری مسکن نسبت به آن زمان حدود یک‌پنجم کاهش یافته و بخشی از خریداران، این فاصله را فرصتی برای ورود به بازار می‌دانند. اما یک مساله همچنان باقی است: در شرایطی که احتمال درگیری نظامی دوباره مطرح است، آیا خرید دارایی‌ای که فروش آن ممکن است ماه‌ها طول بکشد، تصمیم مناسبی است؟
تا همین چندی پیش، انتظار می‌رفت نااطمینانی سیاسی خریداران را از بازار مسکن دور نگه دارد. اکنون نشانه‌هایی از تغییر این رفتار دیده می‌شود و ورود موج تازه تقاضای سرمایه‌ای در یک ماه گذشته این سوال را مطرح می کند که آیا این تصمیم بعد از کاهش دلاری قیمت مسکن رخ داده و یا اینکه احتمال جنگ نظامی جدید این مساله را تقویت کرده است. اما آیا این تصمیم می تواند تصمیم درستی باشد؟ اگر قیمت ملک این بار بر خلاف تمام پیش بینی ها بر عکس عمل کند چه خواهد شد؟
این تغییر رفتار پرسش تازه‌ای ایجاد می‌کند: آیا سرمایه‌گذاران ریسک جنگ را کمتر از گذشته جدی می‌گیرند یا کاهش قیمت دلاری و انتظار افزایش هزینه ساخت، انگیزه‌ای قوی‌تر از نگرانی‌های سیاسی ایجاد کرده است؟
ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان در ۲۳ تیر ۱۴۰۵، برابر با ۱۴ ژوئیه ۲۰۲۶، حدود هزار و ۳۷۱ دلار بوده است. این رقم در هفته‌های بعد کاهش یافت و در ۱۴ مهر، برابر با ۶ اکتبر، به هزار و ۳۴ دلار رسید
بررسی داده‌های قیمت پیشنهادی مسکن تهران نشان می‌دهد ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان در ۲۳ تیر ۱۴۰۵، برابر با ۱۴ ژوئیه ۲۰۲۶، حدود هزار و ۳۷۱ دلار بوده است. این رقم در هفته‌های بعد کاهش یافت و در ۱۴ مهر، برابر با ۶ اکتبر، به هزار و ۳۴ دلار رسید.
به این ترتیب، قیمت دلاری مسکن در کمتر از سه ماه حدود ۲۵ درصد پایین آمد. با این حال، مسیر بازار در مهر تغییر کرد. شاخص در ۲۱ مهر به هزار و ۸۱ دلار و در ۲۸ مهر به هزار و ۱۰۸ دلار رسید؛ افزایشی نزدیک به ۷ درصد نسبت به کف مهرماه.
با وجود این بازگشت، قیمت دلاری مسکن در آخرین مقطع بررسی‌شده همچنان حدود ۱۹ درصد پایین‌تر از سطح تیرماه قرار داشت.
این ارقام بر پایه قیمت‌های پیشنهادی محاسبه شده‌اند و نباید آنها را با قیمت معاملات قطعی یکسان دانست. همچنین کاهش قیمت دلاری لزوما به معنای ارزان‌شدن ریالی خانه نیست؛ اگر نرخ ارز سریع‌تر از قیمت مسکن افزایش یابد، ارزش دلاری ملک کاهش پیدا می‌کند.
اما برای سرمایه‌گذاری که دارایی خود را به دلار یا طلا نگه داشته، همین تغییر نسبت قیمت‌ها اهمیت دارد. او ممکن است امروز با همان میزان دارایی، امکان خرید متراژ بیشتری نسبت به تابستان داشته باشد.
مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن، معتقد است طی یک ماه گذشته موج تازه‌ای از تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار ملک شده است. و شاید دو عامل اساسی دلیل این مساله باشد. نخست، تغییر واکنش بخشی از سرمایه‌گذاران به اخبار جنگ و عامل دوم ارزیابی سرمایه‌گذاران از بازارهای رقیب باشد.
بهداد معتقد است بخشی از فعالان بازار به این نتیجه رسیده‌اند که قیمت دارایی‌هایی مانند سهام و طلا به سطوح نامناسبی برای سرمایه‌گذاری رسیده و به همین دلیل، در حال خروج از این بازارها و بررسی فرصت‌های دیگر هستند. از نگاه او، بازار مسکن یکی از مقصدهای این سرمایه‌هاست.
فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی در ماه گذشته اعلام کرد که رشد ۳۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی تاثیر بسزایی در رشد قیمت مسکن داشته است
شاید عامل دیگری که در تصمیم خریداران مؤثر باشد افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی طی ماه‌های گذشته است چرا که فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی در ماه گذشته اعلام کرد که رشد ۳۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی تاثیر بسزایی در رشد قیمت مسکن داشته است.
به اعتقاد او، رشد هزینه‌های ساخت به اندازه‌ای بوده که بهای تمام‌شده مسکن در سال آینده با افزایش قابل‌توجهی روبه‌رو خواهد شد. چنین انتظاری می‌تواند خریدار سرمایه‌ای را به این نتیجه برساند که تعویق خرید، هزینه بیشتری برای او ایجاد خواهد کرد.
منطق این تصمیم روشن است. اگر ساخت یک واحد جدید در آینده گران‌تر تمام شود، سازندگان برای عرضه واحدهای تازه با قیمت‌های فعلی با محدودیت بیشتری مواجه می‌شوند. سرمایه‌گذار ممکن است از همین امروز انتظار افزایش قیمت ملک را داشته باشد.
ورود خریداران تازه در شرایط نااطمینانی سیاسی، یک تفاوت اساسی میان مسکن و سایر دارایی‌ها را برجسته می‌کند.
سرمایه‌گذار در بازار طلا یا سهام معمولا می‌تواند دارایی خود را در مدت کوتاه‌تری بفروشد. اما فروش آپارتمان به پیدا شدن خریدار، توافق بر سر قیمت و طی مراحل انتقال مالکیت وابسته است. در دوره‌های رکود، این فرآیند ممکن است ماه‌ها طول بکشد.
همین ویژگی می‌تواند کاهش قیمت دلاری مسکن را برای دو سرمایه‌گذار به دو شکل متفاوت معنا کند.
کسی که به دنبال سود کوتاه‌مدت است یا احتمال می‌دهد در ماه‌های آینده به پول خود نیاز داشته باشد، ممکن است خرید ملک را پرریسک بداند. اگر ناچار به فروش فوری شود، شاید مجبور باشد تخفیف قابل‌توجهی بدهد.
اما سرمایه‌گذاری که به نقدینگی خود در کوتاه‌مدت نیاز ندارد، ممکن است حاضر باشد این ریسک را بپذیرد؛ به‌ویژه اگر بتواند ملکی مناسب را پایین‌تر از قیمت مورد انتظار فروشنده خریداری کند.
در شرایط نااطمینانی، منتظرماندن هم ارزش اقتصادی پیدا می‌کند. سرمایه‌گذاری که امروز خرید نمی‌کند، امکان تصمیم‌گیری در آینده را برای خود حفظ کرده است. در مقابل، خریدار ملک بخش بزرگی از نقدینگی خود را به دارایی‌ای تبدیل می‌کند که خروج از آن آسان نیست.
به همین دلیل، بازگشت برخی سرمایه‌گذاران به بازار لزوما به معنای آن نیست که همه خریداران، قیمت‌های فعلی را فرصت مناسبی می‌دانند.
ورود تقاضای سرمایه‌ای در یک ماه گذشته، به‌تنهایی مسیر ماه‌های آینده را مشخص نمی‌کند. رفتار این خریداران تا حد زیادی به تحولات سیاسی، نرخ ارز و وضعیت معاملات بستگی خواهد داشت.